Kwaliteitseisen Schattingsverslagen

a) Datum van het verslag

Het schattingsverslag vermeldt de datum waarop het schattingsverslag werd opgemaakt of laatst gewijzigd ten gevolge van verdere onderzoeken (opvragen van stukken, bezichtigen vergelijkingspunten).

b) Identificatie van de schatter-expert die het verslag opstelt

De schatter-expert moet zijn identificatie als volgt vermelden:

• voornaam en naam
• (beroeps)titel

c) Identificatie van de opdrachtgever

De opdrachtgever(s) moet(en) als volgt worden vermeld:

• voornaam en naam of benaming;
• adres;
• in voorkomend geval de wettelijke vertegenwoordiger van de opdrachtgevende overheidsinstantie.

d) Doel van de schatting

Het schattingsverslag neemt expliciet de volgende vermelding op: “Dit schattingsverslag is opgemaakt voor ………………”

e) Referentiedatum schatting

f) Datum plaatsbezoek

De schatter-expert is verplicht de goederen ter plaatse te bezichtigen om zich van de staat van het goed en zijn omgevingsfactoren te vergewissen en zijn bevindingen in het verslag te noteren. Hij neemt de datum van het plaatsbezoek op in het schattingsverslag.

g) Identificatie van het te schatten onroerend goed

Het schattingsverslag vermeldt als identificatie van het onroerend goed minstens:

1. de postcode en gemeente, het dorp of gehucht, de straat en eventueel het huisnummer; eventueel de CRAB-gegevens van het onroerend goed;
2. de kadastrale gegevens:
   • de kadastrale afdeling, sectie, perceelnummer, partitienummer;
   • de kadastrale oppervlakte;
   • het kadastraal inkomen;
   • in voorkomend geval de kadastrale detail-identificatie van een privatieve eigendom (ligging en nummer appartement, garage, kelder...);
3. de eigendomstoestand van het onroerend goed, met beschrijving van de rechten van elke houder van een zakelijk recht, en van zijn aandeel tot de volledige eigendomssituatie.
   Voor onroerende goederen (bv. appartementen) in mede-eigendom worden de aandelen (quotiteiten) meegedeeld in het gehele onroerend complex.

2.2 Beschrijving van het te schatten onroerend goed

a) Algemene beschrijving

De algemene beschrijving van het te schatten onroerend goed omvat:

• de ligging van het onroerend goed in de straat en de ruimere omgeving, de toestand en uitrusting van de straat, de openbare nutsvoorzieningen;
• de voorzieningen in een ruimere omgeving (handelszaken, banken, scholen, bejaardentehuizen, administraties, ziekenhuizen, ontspanning);
• de bereikbaarheid via openbaar of privaat vervoer.

Beschrijving van het terrein:

• bestemming en aanwending;
• volledige grondoppervlakte;
• vorm;
• breedte aan de straat;
• rooilijnbreedte;
• relatieve hoogteligging t.o.v. de straat of omgeving;
• oriëntatie;
• bodemoccupatie.

Beschrijving van de gebouwen:

• bestemming en aanwending;
• bouwwijze;
• aantal verdiepingen;
• aantal bijgebouwen;
• gevelbreedte;
• inplanting op het terrein;
• bebouwde oppervlakte;
• nuttige oppervlakte;
• algemeen voorkomen qua onderhoud, afwerking en comfort.

b) Bijzondere beschrijving

Voor bebouwde eigendommen vermeldt het schattingsverslag:

• bouwjaar;
• constructiewijze;
• kwaliteit van de constructie (type en materialen van gevel, vloeren, muren, plafonds, daken, schrijnwerk);
• staat van onderhoud;
• indeling en afwerking van de gebouwen, uitrusting en voorzieningen op vlak van comfort.

c) Stedenbouwkundige gegevens, onroerend erfgoed, voorkooprecht, watertoets

Het schattingsverslag vermeldt:

• de stedenbouwkundige gegevens van het onroerend goed (ligging en voorschriften);
• of het onroerend goed voorkomt op de lijst van beschermd onroerend erfgoed of de inventaris van onroerend erfgoed;
• of op het onroerend goed een voorkooprecht van toepassing is;
• ligging t.o.v. de watertoets.

d) Juridische gegevens

Het schattingsverslag vermeldt de gegevens met betrekking tot de zakelijke rechten, de datum en wijze van verwerving (bv. akte en datum van aankoop, akte en datum van de basisakte, wettelijke of conventionele erfdienstbaarheden, bekende zakelijke rechten).

• Indien het onroerend goed verhuurd is: type contract, duur en overeengekomen huurprijs.

e) Op te nemen bijlagen

• Liggingsplan van het ruimer gebied en situeringsplan waarop de vorm en bereikbaarheid zichtbaar is;
• Schets met per verdieping de indeling van de plaatsen, zowel onder- als bovengronds. Benamingen worden hernomen in de bijzondere beschrijving;
• Foto’s van het onroerend goed voor bepaling van de waarde en situatie op datum van het plaatsbezoek (voorzijde, achterzijde, tuin, straatbeeld, indien mogelijk binnenzijde);
• Eventueel berekeningen via vloerplaatprijzen en volume.

2.3 Analyse en vergelijkingspunten

a) Wijze van waardering

Schattingen gebeuren in principe via de vergelijkende methode. Bij afwezigheid van directe vergelijkingspunten motiveert de schatter-expert de alternatieve methode (analytische, redelijke methode).

b) Beschrijving van de vergelijkingspunten

1. Algemene gegevens van de vergelijkingspunten:
   • postcode, gemeente, straat, huisnummer;
   • kadastrale gegevens (sectie, perceelnummer, partitienummer, oppervlakte, inkomen);
   • bouwjaar (indien van toepassing);
   • transactiegegevens (aard, datum, belastbare grondslag).
2. Bijzondere gegevens van de vergelijkingspunten:
   • ligging, bestemming, bebouwing;
   • omschrijving van de ligging, bestemming, oriëntatie, externe afwerking, onderhoud;
   • exacte of benaderende waarde voor rooilijnbreedte, gevelbreedte, bebouwde oppervlakte.

c) Waardebepalende kenmerken

• Positieve en negatieve kenmerken in relatie tot de vergelijkingspunten;
• Positieve en negatieve kenmerken van het onroerend goed zelf.

d) Afweging van de vergelijkingspunten

• Vergelijkingspunten worden afgewogen t.o.v. het te schatten onroerend goed, qua tijd, ligging, bestemming en andere waardebepalende factoren.

2.4 Gemotiveerd besluit

De besluitvorming herneemt de hoofdkenmerken van de analyse, de referentiedatum voor de waardebepaling en de geschatte waarde. De geschatte waarde is de verkoopwaarde of normale venale waarde. Dit wordt gedefinieerd als de prijs die vermoedelijk kan worden verkregen bij een normale verkoop onder normale omstandigheden (voldoende publiciteit, aantal geïnteresseerden, etc.).

Het verslag wordt afgesloten met de eedformule:

"Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten getrouw heb vervuld"
Geadresseerd, gedagtekend en ondertekend.